Calculer sa capacité d’emprunt
Vous rêvez d'acquérir votre résidence principale, d'investir dans le locatif ou de concrétiser un projet immobilier ? La première étape, et non des moindres, est de déterminer combien vous pouvez emprunter. Ce calcul, appelé "capacité d'emprunt", est essentiel car il va définir votre budget maximal et, par conséquent, les types de biens que vous pouvez envisager.
Mais comment les banques évaluent-elles cette capacité ? Quels sont les critères qu'elles analysent scrupuleusement ? Décryptage des éléments fondamentaux.
Vos revenus réguliers et stables : Le pilier de votre dossier
C'est l'élément le plus scruté par les établissements prêteurs. Plus vos revenus sont élevés et stables, plus votre capacité d'emprunt le sera.
Salaires nets (CDI privilégiés) : Pour les salariés en CDI, les banques se basent généralement sur les salaires nets imposables des trois derniers mois, voire des dernières années pour les primes significatives. Une ancienneté est toujours un plus.
Revenus d'activité non salariée : Pour les indépendants, professions libérales, ou chefs d'entreprise, l'analyse est plus complexe. Les banques demanderont généralement les deux à trois derniers bilans ou avis d'imposition pour évaluer la pérennité et la régularité des revenus.
Revenus locatifs : Si vous êtes déjà propriétaire bailleur, une partie de vos revenus locatifs sera prise en compte (souvent entre 70% et 80% des loyers bruts, pour anticiper les charges et la vacance).
Autres revenus : Certaines banques peuvent considérer d'autres sources comme des pensions, rentes viagères, voire certaines allocations familiales sous conditions. Les primes exceptionnelles ou les revenus fluctuants sont généralement moins pris en compte, ou lissés sur plusieurs années.
Ce qui compte : La régularité et la pérennité. Un salaire stable en CDI sera toujours plus rassurant qu'une série de CDD ou des revenus très variables.
Vos charges : Le revers de la médaille
Vos charges mensuelles sont tout aussi importantes que vos revenus, car elles réduisent directement le montant disponible pour le remboursement du prêt immobilier.
Crédits en cours : Tout crédit à la consommation (auto, travaux, revolving) ou tout autre prêt immobilier déjà en cours de remboursement impactera votre capacité.
Pensions alimentaires versées : Si vous versez une pension alimentaire, elle sera déduite de vos revenus.
Loyer actuel : Si vous êtes locataire, votre loyer actuel est une charge, mais il disparaîtra une fois propriétaire (sauf investissement locatif). La banque en tiendra compte dans l'analyse de votre budget.
Ce qui compte : Un endettement maîtrisé. Plus vos charges fixes sont faibles, plus vous aurez de marge pour votre futur crédit immobilier.
Le taux d'endettement : La règle d'or (ou presque) des 35%
C'est LA métrique clé pour les banques. Votre taux d'endettement correspond à la part de vos revenus que vous consacrez chaque mois au remboursement de vos crédits (anciens et futurs).
La formule : (Montant total des charges mensuelles de crédits + Future mensualité du prêt immobilier) / (Revenus mensuels nets) x 100.
La limite légale : Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise.
Exceptions : Il existe une certaine souplesse pour les dossiers jugés excellents (revenus très élevés, reste à vivre important) avec une dérogation possible pour 20% des dossiers.
Ce qui compte : Le respect de ce seuil. Dépasser les 35% est un frein majeur, sauf profil exceptionnel.
Le "Reste à vivre" : Votre capacité à subvenir à vos besoins
Au-delà du taux d'endettement, les banques évaluent ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges fixes (y compris la future mensualité de prêt) réglées.
Définition : C'est la somme dont vous disposez pour vivre, payer votre alimentation, transports, loisirs, impôts non prélevés à la source, etc.
Critères : Le montant jugé "suffisant" varie en fonction de la composition de votre foyer (nombre d'adultes et d'enfants à charge) et de la région où vous vivez (coût de la vie).
Ce qui compte : Un reste à vivre confortable. Un reste à vivre trop faible, même avec un taux d'endettement à 35%, peut faire échouer votre demande.
Votre apport personnel : Le signal de confiance
L'apport personnel n'est pas toujours obligatoire, mais il est vivement recommandé et fortement apprécié des banques.
Pourquoi est-il important ? Il rassure la banque sur votre capacité à épargner et votre sérieux. Il sert à couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de dossier bancaire, frais d'agence), qui ne peuvent être financés par le prêt immobilier. Idéalement, un apport de 10% du montant du bien est un minimum.
Un levier : Plus l'apport est important, moins vous empruntez et donc plus vos mensualités sont faibles, ou plus vous pouvez emprunter un montant global élevé.
Ce qui compte : Votre capacité à épargner. L'apport personnel démontre votre gestion financière.
Votre historique bancaire et votre comportement financier
Les banques analysent aussi votre "santé" financière au quotidien.
Tenue de compte : Des découverts fréquents, des incidents de paiement, des prélèvements rejetés sont des signaux d'alerte.
Épargne : Votre capacité à épargner régulièrement (même de petites sommes) est un excellent indicateur de votre gestion budgétaire.
Gestion des dettes : Un comportement responsable avec vos crédits existants (remboursements à temps) est crucial.
Ce qui compte : Une gestion saine et rigoureuse. Un historique irréprochable ouvre plus facilement les portes.
En conclusion
Calculer sa capacité d'emprunt ne se résume pas à une simple soustraction. C'est une analyse globale de votre situation financière et personnelle. Pour obtenir une estimation précise et personnalisée, n'hésitez pas à utiliser des simulateurs en ligne ou, mieux encore, à consulter un courtier en crédit immobilier. Son expertise vous aidera à optimiser votre dossier et à trouver le financement le plus adapté à votre projet.
